Kentsel Dönüşüm

Kentsel Dönüşüm

KENTSEL DÖNÜŞÜM ÖNEMLİ HUSUSLAR

Kentsel dönüşümden yararlanabilmeniz için binadan (1) kişinin tapu, nüfus cüzdanı, DİLEKÇE, tapudan alınmış Bağımsız Bölüm listesi ile Bakanlıkça Lisanslandırılmış KENTSEL DÖNÜŞÜM’e başvuruda bulunması yeterli. Kurum Binanızda gerekli teknik incelemeleri yapacak ve Binanız için Deprem Risk Raporu hazırlayacaktır. Raporun Bakanlıkça onayın Bakanlık binanın Tapu kaydına risklidir Şerhi koyar. Şerh yazısının bir örneği tüm kat maliklerine gitmektedir ve dileyen malik 15 gün içinde Bakanlığa; Deprem Risk Raporu için itirazda bulunabilir. Üniversite hocalarından oluşmuş İtiraz Komisyonu; hazırlanmış raporu inceler ve son kararını verir. Eğer komisyon kararı da binanın Riskli olduğu yönünde olur ise Artık Mahkemeden Yürütmeyi durdurma kararı dahi alamazsınız. Yukarıda anlatılan 1nci aşama ile Binanız Resmi olarak Kentsel Dönüşüme kapsamında RİSKLİ bir BİNADIR. Bu süreç yaklaşık 1,5 ay ile 2 ay sürmektedir.

BİNAMIZ KENTSEL DÖNÜŞÜME GİRDİ ŞİMDİ NE YAPMALIYIZ?

Binamız hazırlatmış olduğumuz Deprem Risk Raporunun Bakanlıkça onayı ile RİSKLİ ilan edildikten sonra Kanuna göre binamız YIKILACAKTIR. Binadaki herkes tapudaki hissesi oranında ARSA HİSSEDARI olurlar. Bu aşamadan sonra binanızı nasıl ve kime yaptıracağınıza, hangi paylaşımla yapacağınıza (bina için tüm kararlara)binada; arsa hisse oranına göre en az 2/3 çoğunluğunun onayı ile Bina Ortak Karar Protokolünde belirlenir. Bina Ortak Karar Protokolü binada %100 çoğunluk sağlansa dahi mutlaka bir HUKUKÇU tarafından hazırlanıp bir nüshası Bakanlık’a iletilmesi gerekmektedir .Aksi halde Bakanlık Riskli Binanızın Yıkımı için sorumluluk almadığınız veya binada 2/3 çoğunluğu oluşturamadığınız sonucuna vararak 60 gün içinde resmi yazı ile binanızı tahliye ederek riskli binanızı yıkabilir.

KENTSEL DÖNÜŞÜME GİRMİŞ BİNAMIZI NASIL YAPACAĞIZ?

Binanızı Deprem Risk Raporu aldınız ve Raporun Bakanlık Onayı ile binanız Kentsel Dönüşüm kapsamına girdi ve binada en az 2/3 çoğunluğu sağladınız. Yeni binanızı Nasıl yapacaksınız? Burada sizi bekleyen alternatifler neler? Yeni Binanızı Kentsel Dönüşüm ile 3 şekilde inşa edebilirsiniz. 1.Yeni yapılacak binanın imarında mevcut duruma göre fazla kat var ise ve fazla çıkan daireler Kat Karşılığı için yeterli oluyor ise binanız istediğiniz bir Müteahhit ile KAT KARŞILIĞI olarak yaptırabilirsiniz. 2.Yeni yapılacak binanın imarında mevcut duruma göre fazla kat var fakat Kat Karşılığı için yeterli olmuyor ise binanızın inşaatı için eksik kalan bedeli uygun faiz oran, vadeli Kentsel Dönüşüm Kredisi kullanarak istediğiniz Müteahhide TAAHHÜT olarak yaptırabilirsiniz. 3. Yeni binanız mevcut binanız ile aynı kata inşa edilecek ise uygun faiz oran ve Vadeli Kentsel Dönüşüm Kredisi kullanarak istediğiniz Müteahhide TAAHHÜT olarak yeni binanızı yaptırabilirsiniz. Bu 3 yöntemden birini kendi binanız için seçerek en az 2/3 çoğunluk ile Bina Ortak Karar Protolünde karar bağlamanız ve bu protokolü İl Kentsel Dönüşüm Müd. Bir dilekçe ile bildirmeniz yeterli. Binamız nasıl yaptıracağımıza ve müteahhidimize en az 2/3 çoğunluk ile Bina Ortak Karar Protokolünü imza altına aldık; hakları adil bir şekilde verilmesine rağmen anlaşmaya yanaşmayan geri kalan 1/3 hissedarın durumu ne olacak?

KENTSEL DÖNÜŞÜMDE ANLAŞMAYA YANAŞMAYAN HİSSEDARIN DURUMU NE OLACAK?

Kentsel Dönüşüme girmiş ve kanuna göre yani binanın paylaşımı, yapım şekli (kat karşılığı, taahhüt, karma sistem)ve müteahhit seçimi konularında en az 2/3 çoğunlukla anlaşma sağlanmış binalarda; hakları adil bir şekilde verilmesine rağmen anlaşmaya yanaşmayan hak sahipleri Noter Tebligat ile Apartman Yönetim Kurulu toplantısına çağrılır. Apartman Yönetim Kurulu Toplantısında anlaşma sağlanamayan mülk sahiplerinin hisseleri kanuna göre açık attırma usulü ile diğer kat maliklerine satılır eğer satın alan olmaz ise Bakanlıkça bu hisseler kamulaştırılır. Satış için öncelikle Lisanslı Gayrimenkul Değerleme Şirketince Binanın Gayrimenkul Değeri tespit edilir. Bu değer üzerinden anlaşmaya varılamayan hissedarın hisse satışı için İl Kentsel Dönüşüm Müd. Müracaat edilir. İl Kentsel Dönüşüm Müd.’de sadece bina hissedarlarının katılabildiği kapalı oturumda anlaşmayı kabul etmeyen hissedarların hissesi öncelikle açık artırma ile anlaşma sağlamış hissedarlara satılır. Eğer bu artırmada satış gerçekleşmez ise Bakanlık Kamulaştırma yolu ile bu hisseleri alır ve bina Ortak Karar Protolü koşullarına aynen uyar. Ancak binada yapılan paylaşımda hisse sahibinin hakkı verilmemiş; kötü niyetli davranılmış ise bu hak sahibi için her zaman mahkeme yolu açıktır.

ANLAŞMA SÜRECİ

Riskli binanın yıktırılmasından sonra arsa haline gelen taşınmazların malikleri tarafından değerlendirilmesi esas olacak ve yapılacak uygulamalara sahip oldukları hisseleri oranında maliklerin en az 2/3 çoğunluğu ile karar verilecektir. Kanunun geçen 2/3 çoğunluk, malik sayısının 2/3 çoğunluğu değil, sahip olunan hisseler oranında maliklerin 2/3 çoğunluğudur.2/3’lik çoğunluk ile alınacak karara katılmayanların bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları, rayiç değerinden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacak. Paydaşlara satış olmaz ise, bu paylar, Bakanlıkça satın alınacak ve 2/3 çoğunluk ile alınan karar uyarınca değerlendirilecektir. Maliklere yapılacak tebligatı takip eden 30 gün içinde en az 2/3 çoğunluk anlaşma sağlanamaması halinde, Bakanlık, TOKİ veya belediyeler tarafından acele kamulaştırma yapılabilecektir.

YIKIM SÜRECİ

Riskli binanın tespitinin kesinleşmesinden sonra bu binaların yıktırılması için maliklere 60 günden az olmamak üzere süre verilecek, bu süre içinde riskli binaların yıktırılıp yıktırılmadığı kontrol edilecek, yıktırılmamış ise 30 günden az olma üzere ek süre verilecek ve verilen bu süreler içinde maliklerce riskli yapılar yıktırılmaz ise, yıktırma işlemleri mahalli idarelerin de iştiraki ile mülki amirler tarafından gerçekleştirilecektir. Riskli olarak tespit edilen ve itiraz süreci sonunda riskli olduğu kesinleşen binaların yıktırılması Kanunun emredici hükmüdür. Yıkım konusunda maliklerce herhangi bir karar alınmasına veya anlaşma sağlanmasına gerek yoktur. Riskli binanın yıktırılması için maliklere verilen süreler içerisinde riskli binayı tahliye etmeyen malik veya kiracılar İstanbul, İzmir ve Bursa’da Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlükleri’ne diğer illerde ise Çevre ve Şehircilik İl Müdürlükleri’ne bildirilir. Riskli yapıların tespiti, tahliyesi yıktırma iş ve işlemlerini engelleyenler hakkında, işlenen fiil ve halin durumuna göre 26.09.2004 tarihli ve 5237 sayılı Türk Ceza Kanununun ilgili hükümleri uyarınca Cumhuriyet Başsavcılığına suç duyurusunda bulunulur. Kanun’a göre, riskli binaların sicilinde bulunan ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh (mesela ipotek hakkı) riskli bina yıktırıldıktan sonra hisseler üzerinde devam edecektir. Bu yüzden, üzerinde ipotek olması riskli binanın yıktırılmasında engel teşkil etmeyecektir.

BİNANIN RİSK TESPİTİNİ YAPTIRABİLMEK İÇİN MALİKLERİN 2/3 ÇOĞUNLUĞU GEREKLİ MİDİR?

Binanın risk tespitini yaptırmak için maliklerin 2/3 çoğunluğu ile karar alınmasına gerek yoktur. Risk tespiti için maliklerden birinin müracaatı yeterlidir. Riskli binaların tespitini, tahliyesini ve yıktırılmasını engelleyenler hakkında Türk Ceza Kanunu’nun ilgili hükümleri uyarınca Cumhuriyet Başsavcılığına suç duyurusunda bulunulacaktır. Riskli yapı tespitleri ve yıkım işlemlerinin masraflarını malikler karşılayacaktır. Riskli yapı tespiti ile yıktırma işlemlerinin Bakanlık veya İdare tarafından yapılması halinde, tespit işleminin masrafı ile yıktırmanın masrafları, ilgili tapu müdürlüğüne ve tapu müdürlüğünce, binanın paydaşlarının müteselsil sorumlu olmalarını sağlamak üzere tapu kaydındaki arsa payları üzerine, masraf tutarında müşterek ipotek belirtmesinde bulunacaktır. Riskli bina tespitine yapılan itirazları, 4’ü Üniversitelilerce ve 3’ü Bakanlıkça belirlenen ve 7 üyeden oluşan Teknik Heyet inceleyecektir. Teknik Heyetin, riskli bina raporunu uygun bulması halinde rapor kesinleşecek ve yıkım süreci başlayacaktır. İtiraz sonucunda binanın riskli olmadığına karar verilmesi halinde tapuya konulan şerh kaldırılacaktır. Kanuna göre, riskli alanlardaki yapılar ile riskli yapılara verilen elektrik, su ve doğal gaz hizmetleri durdurulabilecektir. Burada amaç, vatandaşı mağdur etmek değil, tam aksine can güvenliği bakımından, vatandaşın riskli olan bir binada oturmasına engel olmaktır. Yani, hayat hakkının gözetilmesi söz konusudur.

6306 SAYILI AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ HAKKINDAKİ KANUN’UN TEMEL AMACI NEDİR?

Kanun, afet riski altındaki alanlar ile riskli yapıların dönüşümünü sağlayarak, ülke genelinde, sağlıklı, güvenli ve yaşanılabilir çevreler oluşturmak maksadıyla çıkarılmıştır. Afetler neticesinde bir daha can kaybı yaşanmaması ve şehirlerin sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerine dönüştürülmesi hedeflenmiştir. Ülke genelinde bütün binalar 6306 sayılı kanun kapsamındadır. Binanın bulunduğu yere, yaşına, deprem bölgesine bakılmaksızın, “riskli” olarak tespit edilen bütün binalar Kanun hükümlerinden faydalanacaktır. Kanun uyarınca yapılan idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden otuz gün içinde, idari yargıda dava açılabilir. Ancak, bu davalarda yürütmeyi durdurma kararı verilemez. Riskli binaların tespiti, maliklerin tapu ve kimlik fotokopisi ile yapacakları müracaat üzerine, Bakanlığımızca lisans verilen ve listesi Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın resmi internet sitesi ile www.kentseldonusum.gov.tr adresinde güncel olarak yayımlanan kurum veya kuruluşlarca yapılacaktır. Kanunda risk tespiti yaptırılması zorunluluğu bulunmamaktadır. Ancak, ülkemizde pek çok binanın; mühendislik hizmeti almadan yapıldığı, malzeme ve işçilik açısından teknik gerekliliklere uygun olmadığı, özellikle beton kalitesinin çok düşük olduğu ve deprem açısından risk taşıdığı belirlenmiştir. Bu yüzden, konutunda güven ve huzur içerinde yaşamak isteyen, oturduğu binanın riskli olabileceğinden şüphelenen her vatandaşın risk tespiti yaptırması uygun olacaktır. Kanun hükümlerinden faydalanabilmesi için malikler tarafından Bakanlık tarafından lisans verilen kurum veya kuruluşlara risk tespitinin yaptırılması şarttır.